FAQ Vermieter – Mietnomaden, Betreten der Wohnung, Winterdienst

Wie kann sich vor Mietnomaden geschützt werden?

Unter dem Begriff Mietnomaden sind Personen zu verstehen, die eine Mietwohnungen beziehen, ohne die Miete zu zahlen und nach Aufdeckung umziehen, ohne die Mietrückstände zu begleichen. Oft wird zudem die Wohnung völlig verwahrlost zurückgelassen.

Ob es sich bei den Mietnomaden um sozial schwache Familien handelt oder um Personen, die bewusst die Mieterrechte missbrauchen, spielt für den Vermieter keine Rolle. Der Schaden beträgt für die Betroffenen oft mehrere Tausend Euro.

Gerade für private Vermieter stellen Mietnomaden ein großes, mitunter existenzbedrohendes Risiko dar.

Durch Kaution, SCHUFA-Auskunft und Bestätigung der Mietschuldenfreiheit können viele zahlungsunfähige Mieter von vornherein enttarnt werden. Ergibt sich die Zahlungsunfähigkeit jedoch erst im Laufe des Mietverhältnisses oder liegt Zahlungsunwilligkeit vor, stellt sich die Frage, wie der Vermieter seine Wohnung zurückerhalten kann.

Bei dauerhaft ausbleibenden Mietzahlungen und mangelnder Kooperation des Mieters kann es erforderlich werden, die Wohnung räumen zu lassen.

Zunächst muss eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden, § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB oder § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB. Bisher war ein Räumungsurteil wegen der Überlastung der Amtsgerichte erst nach Monaten zu erlangen. Darüber hinaus entstanden dem Vermieter für die Zwangsräumung hohe Kosten, die er selbst zu tragen hatte.

Die Mietrechtsänderung 2013 brachte diesbezüglich einige Verbesserungen. Räumungssachen werden nun vor Gericht vorrangig und beschleunigt behandelt, § 272 Abs. 4 ZPO.

Darüber hinaus wurde die sogenannte Berliner Räumung (Urteil Az. I ZB 45/05 BGH vom 17.11.2005) mit Einführung des § 885a ZPO gesetzlich geregelt. Bei dieser Methode der Zwangsräumung wird der Hausrat nicht (wie sonst üblich und mit hohen Kosten verbunden) abtransportiert, sondern in der Wohnung belassen. Es wird lediglich das Schloss ausgetauscht. Der Vermieter übt damit in zulässiger Weise sein Vermieterpfandrecht aus, § 562 BGB.

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Unter welchen Umständen darf der Vermieter eine Wohnung betreten?

Der Vermieter hat kein gesetzliches Besichtigungsrecht. Dennoch muss der Mieter den Vermieter die Wohnung betreten lassen, wenn ein berechtigter Grund vorliegt. Beispiele für solche Gründe sind:

  • eine Besichtigung mit Mietinteressenten,
  • Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen
  • das Ablesen von Messvorrichtungen
  • der begründete Verdacht der vertragswidrigen Nutzung.

Zu beachten ist, dass das Betreten der Wohnung rechtzeitig angekündigt werden muss. Eine Ausnahme liegt dann vor, wenn es sich um einen Notfall wie einen Wasserrohrbruch handelt.

Eine Regelung im Mietvertrag, die ein anlassloses Besichtigungsrecht vorsieht, ist unwirksam (Urteil Az. VIII ZR 289/13 BGH vom 04.06.2014).

Der Vermieter ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Mieters Fotografien anzufertigen (Urteil Az. 33 C 2515/97 – 67 AG Frankfurt/Main vom 16.01.1998).

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Kann der Winterdienst den Mietern auferlegt werden?

Grundsätzlich tragen die Gemeinden die Verkehrssicherungspflicht für öffentliche Gehwege. Diese wird jedoch in der Regel per Satzung auf die Hauseigentümer übertragen.

Diese wälzen die Pflicht, die Gehwege von Eis- und Schnee zu befreien oft auf die Mieter ab. Eine mündliche Absprache reicht hierzu jedoch nicht aus. Die Übertragung der Verkehrssicherungspflicht muss im Mietvertrag oder der Hausordnung geregelt sein, wenn diese Bestandteil des Mietvertrages ist (Urteil Az. 2 O 324/06 LG Karlsruhe vom 30.05.2006).

Der Vermieter behält jedoch trotz Übertragung der Streu- und Räumpflicht eine Kontrollpflicht. Er muss sicherstellen, dass der Winterdienst durch die Mieter tatsächlich regelmäßig durchgeführt wird.

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