FAQ Untervermietung – Untermiete, Familie, Touristen

Was gilt es generell bei der Untervermietung zu beachten?

Eine Untervermietung liegt vor, wenn die gesamte Mietsache oder ein Teil davon gegen Entgelt einem Dritten überlassen wird.

Die Untervermietung ist in den §§ 540, 553 BGB gesetzlich geregelt.

Wird die Mietsache einem Dritten überlassen, haftet der Hauptmieter für den Untermieter, § 540 Abs. 2 BGB. Darum ist es für den Hauptmieter wichtig, sich seinerseits durch einen schriftlichen Untermietvertrag rechtlich abzusichern.

Entgegen einer weit verbreiteten Meinung besteht kein Rechtsanspruch des Untermieters, allein durch regelmäßige Mietzahlung am Ende des Hauptmietvertrages selbst Hauptmieter zu werden.

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Ist die Zustimmung des Vermieters zur Untermiete erforderlich?

Grundsätzlich bedarf die Gebrauchsüberlassung, insbesondere die entgeltliche, der Erlaubnis des Vermieters. Verweigert er diese, kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich unter Beachtung der gesetzlichen Frist kündigen, § 540 Abs. 1 BGB.

Der Mieter hat jedoch einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen, wenn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse daran entsteht. Nur wenn dem Vermieter eine solche Überlassung nicht zugemutet werden kann (beispielsweise weil dadurch die Wohnung übermäßig belegt würde), kann er die Zustimmung verweigern, § 553 Abs. 1 BGB.

Ein berechtigtes Interesse daran, jemandem einen Teil der Wohnung zu überlassen wird zum Beispiel dann angenommen, wenn ein berufsbedingter Wohnortwechsel erfolgt, der Mieter aber mit damit rechnet, später wieder zurückzukehren.

Nicht erforderlich ist nach der Rechtsprechung des BGH, dass die untervermietete Wohnung weiterhin den Lebensmittelpunkt des Mieters bildet oder dieser mit dem Untermieter zusammen wohnt (Urteil Az. VIII ZR 4/05 vom 23.11.2005).

Verweigert der Vermieter die Zustimmung zu Unrecht, macht er sich für entgangene Untermieteinnahmen des Mieters schadensersatzpflichtig.

Der Vermieter kann die Erteilung der Erlaubnis davon abhängig machen, ob der Mieter sich mit einer damit einhergehenden Mieterhöhung einverstanden erklärt, § 553 Abs. 3 BGB. Voraussetzung für diesen sogenannten Untermietzuschlag ist, dass die Untervermietung dem Vermieter sonst nicht zuzumuten wäre. Dafür trägt dieser die Beweislast.

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Bestehen Besonderheiten für den Einzug von Familienmitgliedern oder des Ehe-/Lebenspartners?

Eine Ausnahme von dem Genehmigungsvorbehalt des Vermieters stellen nahe Familienmitglieder dar. So dürfen Verwandte ersten Grades, also Eltern oder Kinder, in die Wohnung aufgenommen werden ohne dass eine Erlaubnis des Vermieters erforderlich wäre. Dies gilt auch für den Ehepartner.

Unverheiratete Partner stellen dagegen Dritte im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB dar. Jedoch ist zu beachten, dass eine bestehende Partnerschaft ein berechtigtes Interesse darstellt. Der Vermieter muss also im Regelfall seine Zustimmung erteilen.

Besucher sind keine Untermieter. Der Mieter hat das Recht, auch ohne Einwilligung des Vermieters Besucher für mehrere Wochen aufzunehmen.

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Darf die Wohnung an Touristen untervermietet werden?

In einigen Großstädten wie Berlin, Hamburg und München bestehen gesetzliche Regelungen, welche die Zweckentfremdung von Wohnraum als Ferienwohnung unterbinden sollen.

Dies hat Auswirkungen auf die Untervermietung der eigenen Wohnung an Touristen. Die Regelungen verbieten zumeist die tage- und wochenweise Untervermietung von mehr als der Hälfte der eigenen Wohnung. Bei Verstößen drohen hohe Bußgelder.

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