FAQ Schönheitsreparaturen – Definition, Wirksamkeit, Renovierung

Was ist unter Schönheitsreparaturen zu verstehen?

Grundsätzlich ist die Instandsetzung und -haltung Pflicht des Vermieters, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Dennoch enthält fast jeder Mietvertrag Regelungen, welche dem Mieter Renovierungsarbeiten aufbürden. Dies ist unter streng geregelten Voraussetzungen zulässig.

Was von den sogenannten Schönheitsreparaturen umfasst ist, lässt sich § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV (Verordnung über wohnwirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz) entnehmen.

Schönheitsreparaturen können demnach ausschließlich folgende Arbeiten sein:

  • Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
  • Streichen der Fußböden
  • Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre
  • Streichen der Innentüren, der Innenseite der Außentür sowie der Fenster

Verlangt werden darf darüber hinaus die Entfernung von Dübellöchern. Nicht von den Schönheitsreparaturen umfasst sind somit häufig geforderte Tätigkeiten wie das Abschleifen und Versiegeln des Parketts, das Streichen von Fußleisten sowie die Erneuerung von Teppichböden.

Auch die sogenannte Grundsanierung ist Vermietersache. Darunter versteht man grundlegende bauliche Maßnahmen wie die Beseitigung von Schäden am Putz oder Rissen im Mauerwerk.

Wird eine Wohnung unrenoviert übernommen, darf der Vermieter nicht ohne Weiteres die Rückgabe einer renovierten Wohnung verlangen. Etwas anderes ergibt sich nur, wenn dem Mieter ein angemessener Ausgleich gewährt wurde (Urteil Az. VIII ZR 185/14 BGH vom 18.03.2015).

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Welche Schönheitsreparaturklauseln sind unwirksam?

Das Abwälzen von Renovierungsarbeiten auf den Mieter ist nur unter engen Voraussetzungen zulässig. Viele häufig in Mietverträgen verwendete Klauseln sind unwirksam.

Unzulässig sind starre Fristen wie „spätestens alle drei Jahre“. Diese benachteiligen den Mieter unangemessen, da sie ihm die Möglichkeit abschneiden nachzuweisen, dass eine Schönheitsreparatur noch nicht erforderlich ist (Urteil Az. VIII ZR 361/03 BGH vom 23.06.2014). Dies gilt auch für Wendungen wie „wenn erforderlich“. Wird die Frist durch Wörter wie „etwa“ oder „in der Regel“ entschärft, ist sie zumeist wirksam.

Eine Farbwahlklausel, welche dem Mieter vorschreibt, Schönheitsreparaturen nur in bestimmten Farben und Materialien auszuführen, ist unwirksam, wenn sie sich auf das laufende Mietverhältnis bezieht. Bis zum Auszug ist die Farbwahl alleinige Sache des Mieters (Urteil Az. VIII ZR 205/11 BGH vom 22.02.2012).

Auch eine sogenannte Abgeltungsklausel, die den Vermieter dazu verpflichtet, bei Auszug vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen deren Kosten anteilig zu tragen, sind generell unwirksam (Urteil Az. VIII ZR 242/13 BGH vom 18.03.2015).

Dies gilt ebenfalls für eine Endrenovierungsklausel, der zufolge der Mieter die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zurückgeben muss. Eine solche Regelung ist unwirksam, wenn nicht berücksichtigt wird, ob tatsächlich Renovierungsbedarf besteht (Urteil Az. VIII ZR 316/06 BGH vom 12.11.2017).

Zu beachten ist, dass sich obige Ausführungen auf Schönheitsreparaturklauseln in allgemeinen Geschäftsbedingungen, also für eine Vielzahl von Fällen vorformulierte Verträge, beziehen. Die Verwendung solcher vorformulierter Verträge ist der Regelfall.

Werden AGB verwendet, bewirkt das sogenannte Verbot der geltungserhaltenden Reduktion, dass eine nur teilweise unzulässige Renovierungsklausel vollständig unwirksam ist. Für den Vermieter bedeutet das, dass er die Renovierungsarbeiten dann selbst ausführen muss.

Wird zwischen den Parteien dagegen ein individueller Vertrag ausgehandelt, kann in diesem zum Nachteil des Mieters von obigen Vorgaben abgewichen werden.

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Renovierung trotz ungültiger Klausel durchgeführt?

Hat der Mieter Schönheitsreparaturen durchgeführt, obwohl er dazu aufgrund einer unwirksamen Klausel nicht verpflichtet war, hat er Anspruch auf Erstattung der entstandenen Kosten. Dies gilt sowohl für Rechnungen von Handwerkern, als auch für den Ersatz selbst aufgewendeter Arbeitszeit sowie sämtlicher Materialkosten (Urteil Az. VIII ZR 302/07 BGH vom 27.05.2009).

Zu beachten ist, dass dieser Anspruch bereits nach sechs Monaten verjährt (Urteil Az. VIII ZR 195/10 BGH vom 04.05.2011).

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