FAQ Nachmieter – Nachmieter stellen, Abstand verlangen, Ablöse

Kann ein Nachmieter gestellt werden um das eigene Mietverhältnis zu beenden?

Entgegen einer weit verbreiteten Ansicht ist der Vermieter im Regelfall nicht dazu verpflichtet, den Mieter aus dem Mietverhältnis zu entlassen, wenn dieser einen (oder, wie häufig angenommen, drei) Nachmieter stellt.

Eine sogenannte Nachmieterklausel, welche den Mieter dazu berechtigt, ist die Ausnahme.

Etwas abweichendes gilt nur in Härtefällen. Der Mieter darf einen Nachmieter stellen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses vorweisen kann (Urteil Az. 3 RE-Miet 2/81 OLG Karlsruhe vom 25.03.1981).

Anerkannt wurde ein derartiges Interesse bei:

  • Unvorhersehbarem beruflich bedingtem Ortswechsel
  • Krankheitsbedingtem Auszug, beispielsweise in ein Pflegeheim
  • Wesentlicher Vergrößerung der Familie
  • Unverschuldeter Arbeitslosigkeit

Ein langer Arbeitsweg ist nicht ausreichend, wenn dieser schon bei Abschluss des Mietvertrages bestand. Auch der Kauf eines eigenen Hauses beziehungsweise einer eigenen Wohnung stellt kein berechtigtes Interesse dar. Bei einer kurzen verbleibenden Vertragslaufzeit ist grundsätzlich nicht von einem Härtefall auszugehen.

Akzeptiert der Vermieter den Nachmieter, endet das Mietverhältnis des vorherigen Mieters zu diesem Zeitpunkt. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter den Vertragsabschluss schuldhaft verhindert (Urteil Az. 5 U 467/01 OLG Koblenz vom 27.09.2001).

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Darf der Vermieter den gestellten Nachmieter ablehnen?

Liegt ein berechtigtes Interesse vor, darf der Mieter einen Nachmieter stellen. Der Vermieter muss jedoch nicht jeden Nachmieter akzeptieren.

Dem Vermieter steht eine dreimonatige Überlegungsfrist zu, während der er prüfen kann, ob der neue Mieter seinen Anforderungen entspricht (Urteil Az. 1 S 119/96 LG Gießen vom 21.08.1996).

Hat der Vermieter begründete Zweifel an der Zahlungsfähigkeit des Nachmieters, darf er diesen ablehnen. Dies gilt auch dann, wenn der Nachmieter nur unter Vorbehalten in den Vertrag eintreten will (beispielsweise zu einer geringeren Miethöhe) oder beabsichtigt, die Wohnung anders als bisher zu nutzen (beispielsweise gewerblich). Auch eine beschränkte Aufenthaltsgenehmigung des Nachmieters berechtigt den Vermieter zur Ablehnung.

Die Tatsache, dass der potentielle Nachmieter mit einem Kind einziehen möchte, begründet kein Ablehnungsrecht. Auch aufgrund eines Studentenstatus darf ein Nachmieter nicht abgelehnt werden (Urteil Az. 29 S 2/88 LG Berlin vom 19.08.1988).

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Muss ein vom Vormieter geforderter Abstand gezahlt werden?

Verlangt der Vormieter vom Nachmieter für die Räumung der Wohnung im Gegenzug einen Geldbetrag, spricht man von einer Abstandszahlung. Eine Vereinbarung mit diesem Inhalt ist nicht zulässig. Eine Ausnahme besteht dann, wenn der Nachmieter lediglich die tatsächlich angefallenen Umzugskosten des Vormieters trägt.

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Was gilt es bei einer Ablöse zu beachten?

Beabsichtigt der Vormieter, dem Nachmieter gegen Zahlung einer bestimmten Betrages die Einbauküche oder Möbel zu hinterlassen, spricht man von einer Ablöse. Diese ist rechtlich unbedenklich, es handelt sich um einen gewöhnlichen Kaufvertrag. Zu beachten ist lediglich, dass der Kaufpreis nicht 50 Prozent des Zeitwerts überschreiten darf. Der Zeitwert bestimmt sich nach Erhaltungszustand, Alter und Wiederbeschaffungswert des verkauften Einrichtungsgegenstandes.

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