FAQ Miete – Höhe der Miete, Mietpreisbindung

Wie bestimmt sich die Höhe der Miete?

Die Miethöhe bestimmt sich nach verschiedenen Kriterien wie Lage, Ausstattung und baulichem Zustand der Immobilie und ist prinzipiell frei verhandelbar. Einschränkungen finden sich in Gebieten, in denen eine Mietpreisbindung gilt.

Übersteigt die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent, liegt Mietwucher vor. Vereinbarungen, welche die Miethöhe betreffen, sind dann unwirksam. Die Mietzahlung kann so lange verweigert werden, bis der Betrag angepasst wurde.

Wurde zusätzlich eine Zwangslage des Mieters ausgenutzt, kann so der Straftatbestand des Wuchers erfüllt sein, § 291 StGB.

Zwischen Vermieter und Mieter kann freiwillig eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart werden. Bei der Staffelmiete (§ 557a BGB) werden die zukünftigen Mieterhöhungen schon bei Vertragsschluss festgelegt. Zwischen den einzelnen Mieterhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen.

Ist eine Indexmiete (§ 557b BGB) vereinbart, wird der Mietpreis an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Lebenshaltungskostenindex gekoppelt. Auch hier darf eine Mieterhöhung maximal einmal pro Jahr erfolgen.

Vorteil für den Mieter bei Staffel- oder Indexmiete ist, dass anderweitige Mieterhöhungen weitgehend ausgeschlossen sind.

* * *

Was ist unter Mietpreisbindung zu verstehen?

Die Landesregierungen sind dazu ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten zu bestimmen. Ein angespannter Wohnungsmarkt ist dann anzunehmen, wenn die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist, § 556d BGB.

Kriterien zur Bestimmung einer solchen Gefährdung sind der Anstieg der Mieten im bundesweiten Durchschnitt, das Wachstum der Wohnbevölkerung sowie der vorhandene Leerstand.

Macht eine Landesregierung von der Ermächtigung Gebrauch, darf in dem betreffenden Gebiet die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete zu Beginn des Mietverhältnisses um maximal 10 Prozent übersteigen.

Die Mietpreisbindung gilt also nur für den Abschluss eines neuen Mietvertrages. Der Vermieter ist während eines bestehenden Mietverhältnisses nicht dazu verpflichtet, die Miete zu senken. Auch darf bei einer Anschlussvermietung die vom Vormieter gezahlte Miete verlangt werden, selbst wenn diese die zulässige Höchstmiete überschreitet, § 556e Abs. 1 BGB.

Weitere Ausnahmen bestehen für neue Wohnungen, welche nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet werden sowie für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung, § 556f BGB.

Eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete bietet der lokale Mietspiegel, § 558c BGB. Dieser kann freiwillig von Gemeinden in Zusammenarbeit mit Vermieter- und Mieterverbänden erstellt werden.

Wird der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Kriterien alle zwei Jahre erarbeitet und von Gemeinde und Interessenvertretern anerkannt spricht man von einem qualifizierten Mietspiegel, § 558d BGB. Ein qualifizierter Mietspiegel hat vor Gericht eine höhere Beweiskraft.

Lesen Sie hier FAQ Miete – Teil 2